Casa própria: sonho ou pesadelo?

Por Kátia Persovisan

(katiapsv@hotmail.com)

HABITAÇÃO

O que é preciso saber antes de dar um passo tão importante na vida e onde procurar ajuda em caso de dúvida. No Maranhão, existe uma sucursal da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação e por outro lado, a Caixa Econômica Federal, um dos maiores agentes financiadores do país, se oferece a prestar esclarecimento a qualquer tempo

Entre os objetos de desejos de milhões de brasileiros, sempre que questionados, está o de adquirir a casa própria. Tanto é que o desejo ganhou uma expressão, o tal "sonho da casa própria".

Muita gente tem medo de dar esse passo - muitos por falta de condição - e por não entender a intricada legislação que rege a área de habitação, além de questões sérias, como planos de financiamento, taxas de juros, correções, índices de reajustes, seguros, transferências, contratos "de gaveta", etc.

O acesso à moradia no Brasil foi erigido à categoria dos Direitos Sociais, por meio da Emenda Constitucional nº 26/2000. O déficit habitacional no país é de 6,6 milhões de unidades e atinge 30 milhões de pessoas, de acordo com dados apresentados pela Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), que é especializada em oferecer orientação sobre contratos da casa própria. De acordo com a advogada da ABMH no Maranhão, Ana Cristina Brandão Feitosa, a associação nasceu face aos inúmeros problemas enfrentados pelos compradores de imóveis pelo sistema financeiro da habitação - os chamados mutuários - em relação ao aumento de prestação do imóvel e do saldo devedor e outras questões que poderiam até levar à perda do bem adquirido.

Em São Luís, a ABMH funciona no Edifício Monumental, sala 148, diariamente e também realiza palestras gratuitas em condomínios e associações. O trabalho maior tem sido o de orientar mutuários e interessados em adquirir um imóvel. Além de prestar assessoria gratuita, a ABMH orienta como entrar na justiça e também oferece a Cartilha do Mutuário - também gratuita - onde as principais dúvidas acerca do tema são esclarecidas. "O que é fundamental na hora de fechar o negócio, principalmente com um banco? Ler o contrato e encaminhar para um especialista para que ele analise e avalie as condições desse financiamento. As pessoas não têm o costume de ler esses contratos, então que venham até nós e tiraremos todas as dúvidas", esclareceu a advogada.

Ela comentou que a ABMH também cuida de ações de revisão de contrato com construtoras, dá orientação para quem vai comprar um imóvel na planta e realiza perícia em contratos para dizer, de fato, quais são os deveres e direitos do mutuário.

Uma outra coisa que a advogada alertou foi que, se possível, o interessado em comprar um imóvel fuja de financiamentos. "É melhor comprar à vista, mas a pessoa deve abrir uma poupança especialmente para esse fim", aconselhou. Se não puder, uma das formas sugeridas é o consórcio habitacional, onde o interessado fica pagando uma parcela mensal na certeza de que o imóvel será adquirido por leilão ou lance, a exemplo do que acontece com os consórcios de veículos. Entre os riscos, está a chance de o sorteio acontecer apenas no final do plano e o alto valor da taxa de administração cobrada. Em São Luís, existem dezenas de bancos que oferecem essa modalidade.

A advogada afirmou ainda que existem diversos mutuários com problemas na execução do contrato e aconselhou que casos assim devam ser encaminhados à justiça, que é o caminho mais seguro. "Mas antes da via judicial, nós orientamos o mutuário para uma solução negociada. E qualquer dúvida, que ele solicite uma perícia técnica do contrato, quando poderão ser evidenciadas irregularidades. Com essa perícia, o mutuário pode recorrer ao judiciário, solicitando uma revisão no seu contrato", explicou.

Ela também esclareceu que várias ações - em diversos estados - da ABMH foram vitoriosas em favor dos mutuários. "Temos registradas essas ações para servir de incentivo para quem porventura queira reparar seu direito na justiça", disse.

Orientação - Um dos maiores agentes financiadores da casa própria no país é a Caixa Econômica Federal, que contabiliza histórias de milhares de pessoas que já conseguiram realizar seu sonho. Para o superintendente de negócios da CEF no Maranhão, José Carlos Nunes Jr., nos últimos anos, o sonho da casa própria tem se tornado realidade para milhares de brasileiros. "Este ano é recorde na área de aplicação no setor de empréstimos habitacionais. O Maranhão foi a Brasília ser reconhecido pelo desempenho que teve, pois toda a dotação de um ano foi gasta praticamente no primeiro semestre. Grande parte das aplicações foi dirigida a pessoas que ganham até R$ 300 por meio do Programas do Arrendamento Residencial (PAR) e que tem subsídios de até 50%, sem falar na outra grande parte dos empréstimos que foi destinada a quem ganha até R$ 1.500, aonde pela resolução 460 do Conselho Curador, todas essas famílias tinham subsídios, daí essa grande aplicação do Maranhão", comemorou.

Mas do sonho até à realidade há alguns passos a serem seguidos. E algumas coisas a serem esclarecidas. Um dos grandes questionamentos feitos diariamente por interessados em adquirir o imóvel e mutuários da CEF é quanto ao seguro obrigatório assinado junto com o contrato. O superintendente explicou que o seguro é feito em cima do percentual de renda em que a pessoa apresentou na hora da compra do imóvel. Se duas pessoas - marido e mulher - compram um imóvel e cada um entra com a renda de 50% por exemplo, o seguro é feito de 50% para cada um. Se um deles vier a falecer, o seguro vai cobrir 50% do saldo devedor do imóvel. O seguro assinado é para situações como morte, invalidez permanente e danos físicos nos imóveis, caracterizados como evento de causa externa não previsível.

Diversos mutuários também reclamam que a Caixa não os avisam que seus imóveis foram colocados à venda em leilão. O superintendente José Carlos Nunes Jr. esclareceu que há um rito processual em que só é feita uma adjudicação, um processo de execução judicial ou extrajudicial, se cumprido todo o rito legal. "E dentro deste rito legal, está a comprovação de que este mutuário foi notificado e isso é feito por meio de comunicação via correio ou AR ou notificação de cartório e por último, edital. Qualquer caso eu desafio a me dar um exemplo e eu mostro que o mutuário foi avisado. Às vezes o que acontece é o seguinte: o dono não mora mais no endereço onde a correspondência é entregue pois alugou o imóvel, e o inquilino que mora lá não entrega a correspondência. Quem está alugando, não sabe que o imóvel está nessa situação. E o dono não se preocupa. Então, quando ele vem reclamar, a gente mostra o AR. É uma coisa mais fácil para rebater e comprovar", concluiu.

Em relação à responsabilidade da Caixa Econômica quanto ao imóvel leiloado e que ainda está ocupado, o superintendente afirmou que depois que um imóvel passa por um processo de execução judicial ou extrajudicial e se não há entendimento para negociação durante o decorrer dele e se também ninguém comparece aos editais de leilões, a Caixa adjudica no segundo leilão e passa momentaneamente para si a propriedade do imóvel. Não podendo ficar com essa propriedade por ser um banco público cuja finalidade não é essa, é preciso adjudicar por um processo legal para que possa aliená-lo novamente e consequentemente, trazer os recursos para aquela dívida que ficou daquele empréstimo perante a instituição. "E aí acontece situações em que há o leilão do imóvel mesmo com a informação de ele está ocupado, mas para tanto Caixa se resguarda e coloca no edital que esse imóvel está ocupado e que a responsabilidade dessa desocupação é de quem vai comprar. As pessoas compram com consciência da situação do imóvel e de que precisam resolve-la", afirmou.

Um outro grande questionamento é sobre a base em que acontece o reajuste da prestação. A informação da Caixa é que este é realizado sempre de acordo com as condições do contrato. Se o contrato é pelo equivalente salarial - caso dos contratos antigos - essa será a base do reajuste; se os contratos são regidos pelo índice de reajuste mensal em função do recálculo do saldo devedor - modo em que o contrato é assinado hoje - a forma de reajuste do saldo devedor são os juros contratuais mais o índice de poupança, e o recálculo da prestação é anual. Então, anualmente, em função desse saldo devedor, se recalcula a prestação. "Isso é simples, não tem como alterar, porque ação nesse sentido na justiça com certeza não vai ter êxito. O que eu posso aconselhar é que se alguém não acreditar nisso e quiser entrar na justiça, é que guarde o dinheiro da prestação numa poupança. O que acontece muito é que as pessoas entram, iludidos que vão ganhar, não poupam e aí na frente, quando a causa é julgada, a dívida está enorme e aí começa a ficar difícil. Mas mesmo assim, nós temos negociado", afirmou.

Quanto aos contratos de "gaveta" - aqueles que não foram transferidos para os novos compradores - a Caixa Econômica Federal não os reconhece. "Em alguns momentos a Caixa reconheceu contrato de gaveta para liquidação de imóveis. Teve um conjunto em que aceitamos esse contrato e a comprovação de que a pessoa já estava lá há muito tempo. E nessa situação que eles são reconhecidos: para liquidação de saldo devedor. E é bom explicar que a regularização de um contrato de gaveta é um novo financiamento. Essa é uma operação comum, chama-se transferência de mútuo, onde são reunidas a pessoa que tem o financiamento, a pessoa que tem esse contrato, analiso o crédito dele e estando tudo certo, quem tem o financiamento transfere para o interessado e tudo é acertado. Quem pega um contrato de gaveta quer continuar nas mesmas condições do que foi acertado na época da assinatura, o que não é possível. Aquelas condições na época da assinatura foram de um momento de mercado, hoje é outro momento. Para essa transferência, é preciso que o contrato esteja em dia com a Caixa, o IPTU e o ITBI. Nem sempre o "gaveteiro" está disposto a arcar. Às vezes, ele vai na Caixa e quer transferir o contrato, e quando a gente começa a explicar como é o procedimento e surgem as despesas, ele prefere deixar para depois. Isso causa muito impacto na transferência. O dono do contrato pressiona o gaveteiro e ele muitas vezes não pode resolver. Eu oriento a consultar o advogado, porque há um prazo para que esse contrato seja transferido. É preciso regularizar a situação do imóvel perante a Caixa", contou.

Quanto à perícia oferecida pelas associações de mutuários em relação aos contratos, o superintendente afirma que essa perícia é realizada também na Caixa. "Qualquer cliente nosso que venha à nossa empresa, e queira uma explicação sobre seu contrato, nós temos obrigação de explicar. E a qualquer momento estamos dispostos a isso, a dizer quais são as condições, a explicar o contrato. Agora estamos evoluindo a fazer cartilhas que orientam nosso cliente sobre seus direitos. Por exemplo, temos uma cartilha para nosso mutuário específico de Programa de Arrendamento Residencial, onde é mais fácil de ler do que o próprio contrato, mais didático", acrescentou.

Ele também comentou que na Justiça Federal, para onde as associações de mutuários decidem entrar com ações ao longo dos anos, a Caixa Federal não perdeu nenhuma. "Quanto à perícia contratada, o juiz só considera válida a perícia designada pela própria Justiça Federal, que via de regra aponta que o contrato está correto. Se não perdemos nenhuma ação, é melhor, mais viável que o mutuário venha conversar conosco, somos abertos ao diálogo", aconselhou. "Nós cumprimos com todas as condições contratuais e mais do que isso, em vários casos, fazemos negociação e renegociações extremamente extensas e tem por único objetivo propiciar condições para aquela pessoa conseguir se manter em dia, e o objetivo daquele contrato é que o mutuário tenha casa dele. Muita gente se reclama de não ter vindo antes conversar. Acordo com a Caixa sai muito mais barato do que na justiça".

ANTES DE COMPRAR...

Algumas precauções são necessárias para quem quer adquirir um imóvel e não se arrepender da escolha depois. Conheça-as abaixo:

Imóvel novo

Antes de adquirir o imóvel, verifique a sua localização com relação a aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários, é a maneira ideal de verificar a situação da sua real localização;

Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;

Verifique se tudo que foi prometido em folhetos e prospectos foi cumprido, principalmente no que se refere a material, metragem e acabamento;

No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade do material e dos equipamentos utilizados - elevador, azulejos, pisos e metais;

Analise a documentação do imóvel e do vendedor e leia o contrato com bastante atenção antes de assiná-lo, observando principalmente o compromisso de compra e venda. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado;

Consulte também o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados do Procon para tomar conhecimento da existência de reclamações contra a entidade incorporadora, construtora ou vendedora;

Antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pela Caixa.

Imóvel usado

Para verificar as condições físicas do imóvel, agende as visitas durante o dia, pois, em alguns imóveis, os problemas de construção, como rachaduras, infiltrações e mofo, podem passar despercebidos em outro horário;

Verifique a pressão da água abrindo torneiras. Não esqueça também de acender as luzes para conferir a existência de algum problema elétrico;

Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;

Confira também se o seu futuro imóvel fica bem localizado e se ele possui aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários é a maneira ideal de verificar as reais condições de uso dele;

Tenha cautela na assinatura do contrato. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor. Confira as condições físicas da casa ou do apartamento e, se necessário, consulte um advogado de sua confiança;

Antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pela Caixa.

Imóvel na planta

Verifique o memorial descritivo e leia atentamente todas as informações contidas nele. Localização, material e equipamento utilizados, tais como o piso, os azulejos e os objetos da área de convivência, também deverão estar relacionados;

Certifique-se de que o que consta nos folhetos e prospectos condiz com a planta apresentada. Guarde todo o material promocional do empreendimento, pois ele poderá ser útil em algum momento da negociação;

Solicite referências comerciais de outras obras realizadas pela construtora. No caso de imobiliária, verifique se ela possui cadastro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Caso contrário, não compre;

Peça para ler a minuta do contrato do imóvel e, se sentir necessidade, leve-a para um advogado especializado na área ou procure o Procon da sua cidade.

Lote

Antes de comprar um terreno, confira se os documentos estão em ordem. Se tiver dúvidas, procure um advogado de sua confiança;

Informe-se sobre a localização do imóvel ou terreno. Se sua intenção for fugir do barulho e da agitação, ruas com vários imóveis comerciais não serão escolhas favoráveis;

Conheça a sua vizinhança. Visite o local em diversos horários. Morar próximo a uma feira-livre, a uma casa noturna ou terreno abandonado, não é indicado. Verifique também se, na região, os bancos, supermercados, hospitais e escolas são próximos. Pense na sua comodidade;

Procure um engenheiro para estudar o terreno e verificar se há inclinações (topografia).

(Fonte: site da Caixa Econômica Federal)